楼市分类调控政策料在更多城市上演_中亿财经网

2019-07-17 作者:电子商务   |   浏览(89)

去年5月25日、今年1月4日两度刊文后,5月9日再次刊发“权威人士”关于中国经济的访谈。这一访谈不仅对中国经济未来的走势定下了L型的基调,也对房地产去库存定下了基调。nGa|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

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因今年政府报告中提及对房地产可实施微调,加强预期引导等举措,业内人士由此质疑政府放松了楼市调控。近期,住建部副部长明确对相关传言进行了否定,并表示,国家会坚定房地产调控不动摇,会保持政策的连续性。yXu|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

在访谈中,权威人士提出,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。对于下一步去库存的政策部署方向,权威人士指出:要加大户籍制度改革力度,建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度。nGa|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

消息 近期召开的中共中央政治局会议指出,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。qT5|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台业内普遍预期,楼市差别化调控将进一步深化,地价、房价过热城市或将严控杠杆甚至是有序“去杠杆”,并出台增加土地供给、限购等措施。qT5|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台房地产面临的整体宽松环境将走向局部紧缩。瑞银证券中国首席经济学家汪涛说,鉴于最近决策层再次强调控制金融杠杆、推进结构性改革,短期政策宽松势头或已见顶。未来几个月人民币贷款和社会融资规模增速应会回归正常步伐。年内决策层应会保持宽松的整体基调、信贷条件保持基本稳定。qT5|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台从四月信贷回落情况来看,未来货币政策将以“脱虚入实”为导向,大类金融资产将在一定程度上“去杠杆”。而此轮楼市升温正源于宽松的货币环境。在去库存的主基调下,非限购城市的房贷利率、首付比例以及二套房政策都处于金融危机以来最宽松的阶段。此外,以往通过中介公司、互联网金融平台、民间借贷公司等获取“首付贷”、过桥贷等行为也在被逐步整顿清理,房地产领域的场外配资加杠杆情况将被严控。qT5|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台中金公司首席经济学家梁红认为,过往多年的实践已证明,需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段,并未能制止过去五年的房价上涨。她认为,只有切实增加供应,加强分层住房市场体系建设,才能构建出合理、健康的房地产市场。qT5|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台她还建议,房地产行业也要推行全面的供给侧改革,包括在农村人口流入较多的城市里增加土地供应、降低土地价格;坚定推进户籍制度改革,特别是那些涉及公共服务和农村土地产权的政策规定。qT5|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

对此,如是金融研究院高级研究员杨芹芹表示,目前房地产宏观调控的主基调并没有变化,仍然是“房住不炒”,只是调控方式出现了微调,从“分类调控”改成“分类指导”,实际上,这相当于将权力和责任下移给地方政府,并要求各城市根据自身情况因地制宜。yXu|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

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“从房地产市场调控来说,调控的目标就是保持稳定,所以相对来说,稳定要排在第一位,而调控次之。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,无论调控的方式和方法如何改变,继续保持房地产市场稳定仍是2019年楼市的主基调。yXu|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

由此可以看出,未来房地产去库存的核心是“以人为中心的去库存”,而非是“以房为中心的去库存”。这两者是有本质区别的:以人为中心的去库存,其最终结果是人要住到房子里去的,换言之是要解决房子无人居住的问题。而以房为中心的去库存其目的则是要将房卖出去,解决大量住房积压在开发商手里的问题。nGa|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台从地方政府目前采取的一些去库存手段来看,其大多偏向于后者,即以房为中心的去库存。其指导思想是只要将住房卖出去就行,其余则不做太多考虑。在这种指导思想下,政府普遍采取了放开限购、降低首付比例,以及采取更多积极的经济鼓励政策才刺激住房的消费,甚至官媒还站出来喊话要求开发商降房价。nGa|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台而这也埋下了隐患:一是房子虽然顺利的卖了出去,但是空置率却居高不下,很多地区的新建小区都出现的“鬼城”的局面。二是放宽住房贷款审核及首付要求的做法,一如当年美国房地产崩盘前“忍者贷款”盛行的局面,在房价不断上涨的背景下,容易导致房地产过度开发和贷款者还贷困难问题,并最终压垮房地产和整个经济。三是经济刺激的手段更像是信用卡透支,其透支了未来住房消费,只不过是拖延了问题爆发的时间,并没有根本上解决房地产库存问题。nGa|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

今年以来,各地确实从不同层面对原有的房地产市场调控政策作出适度放松。如海口、广州、西安、高碑店等地继续加码人才引进政策,南京施行“房产每平方米计1分”的新积分落户办法,海南省重启房贷“商转公”,明确将重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务,以及石家庄户口迁入“零门槛”等。yXu|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

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在张波看来,目前来看,全国新房、二手房市场的成交量以及成交价格已基本稳定,并在城市层面保持未来趋势稳定。虽然各地在短期调控方面出现了一些“放松”动作,但整体调控力度依然从严,且针对需求端限购放松有限,尤其是以北上深为代表的一线城市,近期调控政策的变化极为有限。所以,从客观角度来看,部分城市对于楼市调控政策的松动力度谈不上“大力度”,应理解为部分城市在“因城施策”的政策指导下进行的有针对性“微调”,以此保障该城市的房地产市场稳定。yXu|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

所以,中央在经济形势下滑,房地产库存率居高不下,房价陡升陡降的情况下,给房地产去库存确定一个整体的基调,并以此指导下一步的政策方向就显得尤为必要。从整体上来看,目前房地产库存主要集中在三、四线城市,以及部分二线城市。这些城市发展的最大问题恰恰是“人”的不足。近年来,国内的三四线城市年轻人口一直是净流出的状态。大量年富力强,拥有较高劳动能力和收入的人们都涌向了一、二线城市,他们也随之在流入地定居。而随着目前户籍改革的进展,他们回归家乡的可能性越来越低,在当地购房的动力严重不足。而且国内调控人口流动时最麻烦的一点是,国内大多数三四线城市无法提供可以接纳中高收入水平人员的岗位,以及工资待遇。而失去了这些收入水平相对可观,又算的上是“刚需”群体的年轻人,三四线城市的住房销售自然失去了购房主力军。不仅如此,他们的出走还导致了下一代人口数量的增长预期降低,进一步使得未来当地住房供需比失衡。nGa|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

从调控力度上看,在经济下行压力依然较大的背景下,房地产调控政策或许会有边际宽松迹象,但力度将远不如2014年那么大,更多的是以货币宽松和局部宽松为主,不会出现类似调整房贷首付比例、放开限购这样的“大招”。yXu|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

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因此为三、四线城市输血就显得尤为必要,这也是权威人士提出要用人的城镇化来解决房地产库存问题的原因。必须要从政策上扫清农民进城的障碍,社会上给予农民进城后生活水平提高的保障,经济上提供农民进城必要的就业岗位,帮助农民致富,才能完成三、四线城市房地产去库存的任务。否则硬让农民上楼的城镇化,不过是再造贫民窟而已。nGa|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台权威人士对政府楼市去库存定下的基调,一方面说明未来政府不可能继续出台经济刺激政策来解决楼市库存;另一方面也说明了政府未来将在城镇化的同时,依然会将解决空置房问题为房地产调控的主要矛盾之一来抓,不会全面放开限购政策。中国未来的房地产将继续保持半调控半刺激的大方向。nGa|大宗产业_商品_证券_股票_期货_外汇行情,财经服务平台

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