中南建设:销售增长符合预期,投资贯彻小盘策略

2019-08-02 作者:股票基金   |   浏览(51)

正在变革之中:中南建设曾经是一个家族烙印较强的企业,但近年来公司发展思路出现变化,逐渐转为董事长把握战略、职业经理人团队主导经营的企业。除了陈凯和刘畋外,公司还引入了非常多优秀的同业翘楚,在投资模式、管理模式、企业文化上出现了很多变化。战略调整助力销售快速扩张:2017年公司实现销售金额963.2亿元,同比增长91.8%;销售面积735.3万平米,同比增长76.6%。公司销售均价再创新高,达13099元/平米,同比增长8.6%。2015年以后公司更加重视小规模项目,坚持快周转模式,对一线团队激励充分,带来销售规模提速迅猛,预计未来公司将进入业绩快速释放期。

公司披露2018 年6 月份经营情况及新增土地储备情况的公告。6 月公司实现合同销售金额约163.2 亿元,同比增长58%,环比增长25%;销售面积约135.1 万平方米,同比增长36%,环比增长29%,签约销售均价为12080 元/平米,环比下降2.6%,总体保持稳定。

7月量价齐升,推动销售金额高增135%。中南建设7月房地产业务实现合同销售金额140.9亿元,同比增长135%;销售面积101.2万平米,同比增长74%;销售均价13923元/平米,价格较6月提升1843元/平米,量价齐升带动单月销售增速再提升。从累计数据看,公司1-7月累计合同销售金额约793亿元,同比增长55%;累计销售面积约621.5万平米,同比增长27%。

    土地储备资源持续扩张,依托一二线,辐射三四线。2017年末公司累计土储建面达2372.5万平方米,楼面均价3892元/平米。公司一线、二线、三线城市土储建面占比分别为2%、39%、59%。尽管公司有大量土储布局在三线城市,但多位于一、二线城市周边区域,仍是去化较为良好的城市。

    销售均价虽有所下滑,销售金额增长符合预期。公司上半年实现合同销售金额652.1 亿元,同比上升45%;销售面积475.6 万平方米,同比增长10%,紧跟龙头企业规模增速,规模增长符合预期。根据克而瑞2018 年上半年中国地产公司销售排名,位列行业第十九名,保持行业二十强。

    拿地稳健,楼面均价保持低位。7月公司在烟台、南通、绍兴、宁波获取了5幅地块,新增项目建筑面积总47.08万平米,总地价16.73亿元,楼面均价3556元/平米,占同期销售均价的26%;从累计数据看,1-7月公司新增项目总建筑面积达613.8万平米,总地价257.4亿元,占同期销售金额的32%;拿地楼面均价下降至4193元/平米。公司年初以来新增项目主要布局在二三线城市,其中二线城市、三线城市拿地成本占比分别为29%、71%,从城市布局来看,新增项目多布局在一二线城市周边区域和长三角热点区域。

    加快拿地节奏,战略深耕长三角发达区域。2017年公司新进入城市29个,拿地建筑面积1499.0万平米,同比增长207.2%,平均楼面地价4184元/平方米。从区域布局看,公司2017年新增项目仍然主要集中在长三角、环渤海、成渝经济圈区域。整体来看,公司2017年拿地金额是销售金额的67.2%,土地储备的不断优化将为公司销售规模提供强有力保障。

    新增土储规模健康,贯彻“小盘 深耕”战略。上半年公司总计获得41 宗土地,新增土储建面599 万平方米,略高于同期销售面积;合计地价259.1 亿元,约为同期销售金额的40%;平均土地价格为4325 元/平米, 为同期销售均价的35%。在18 年行业资金面趋紧的背景下,保持稳健的土地投资力度。新获土地储备大多位于三四线城市,以长三角区域为主, 珠三角、环渤海、中西部区域为辅。单项目建面以15 万平米为主,贯彻公司“小盘 深耕”的投资逻辑。 建筑业务稳步推进,新签合同额大幅增长。上半年,公司建筑业务新签发合同合同额278.3 亿元,同比增长59%,已完成2017 年公司新签合同金额的92%。原计划的本年度建筑业务承接合同金额为400 亿元,目前已完成过半。

    变革正在发生,公司业绩已然迎来释放期。公司之前公告预计2018年1-6月归母净利润同比增长160%-180%,基本每股收益约0.23元-0.25元,对应归母净利润总额约8.61-9.27亿元,上半年归母净利润已经超过2017年全年水平。我们认为,公司业绩快速增长是近年来战略转型的必然结果,未来随着激励机制的进一步完善,公司运营效率及盈利能力将得到进一步提升,未来业绩释放可期。

    建筑施工具备布局、资质、经验、技术等多方优势,新签合同规模可观。公司具备超20年的建筑施工经验,不断推广NPC技术,获得多项发明专利。近年来公司新签合约规模稳健提升,2017年公司新签合同额达312亿元,同比增长50.3%。

    首次覆盖,给予公司“买入”评级。预计2018 年、2019 年和2020 年EPS 分别为0.50、0.78、1.02 元。当前股价对应2018 年、2019 年、2020 年PE 为12.47 倍、8.01 倍、6.11 倍。

    投资建议:中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整,正在发生重大变化,公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。公司销售规模快速提升,业绩迎来快速释放期。我们预计公司2018-2020年EPS分别为0.47、0.72、0.95元人民币,对应PE分别为11.6、7.6、5.8倍,维持“增持”评级。

    投资建议:中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整,正在发生重大变化,公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。公司销售规模近两年快速提升。同时公司的建筑施工业务在布局、资质、技术创新等方面优势显著,新签合约规模可观推动建筑收入增长。我们预计公司2017-2019年EPS分别为0.47、0.72、0.95元人民币,对应PE分别为16.1、10.7、8.1倍,首次覆盖给予“增持”评级。

    风险提示:行业销售规模大幅下滑;行业调控政策持续收紧。

    风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、施工、拿地等);汇率波动风险;棚改货币化不达预期。

    风险提示:行业销售规模大幅下滑;按揭贷款利率大幅上行;房地产政策大幅收紧;房企资金成本大幅上行。

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