万科A:销售微增、拿地成本可控

2019-07-17 作者:股票基金   |   浏览(183)

事件:6月4日,公司公告18年5月份销售数据,5月份公司实现合同销售面积279.7万方,同比增长15.58%,合同销售金额428.8亿元,同比增长19.48%;1-5月份公司累计实现销售面积1585.6万方,同比增长4.32%,累计合同销售金额2390.3亿元,同比增长4.81%。

事件:9月5日,公司公告18年8月份销售数据,8月份公司实现合同销售面积257.40万方,同比微降6.02%,合同销售金额383.40亿元,同比微增3.51%;1-8月份公司累计实现销售面积2599.7万方,同比增长8.71%,累计合同销售金额3881.4亿元,同比增长10.97%。

事件:7月4日,公司公告18年6月份销售数据,6月份公司实现合同销售面积449.90万方,同比增长29.13%,合同销售金额656.30亿元,同比增长33.58%;1-6月份公司累计实现销售面积2035.5万方,同比增长8.94%,累计合同销售金额3046.6亿元,同比增长9.91%。

    销售红5月,持续保持行业龙头优势:1)销售红5月:18年5月,公司实现合同销售面积279.7万方,同比增长15.58%,环比增长8.58%;合同销售金额428.8亿元,同比增长19.48%,环比增长2.36%;销售均价15330.71元/平米,同比增长3.37%%,环比下降5.72%;2)前5月销售量价微增:18年1-5月份公司累计实现销售面积1585.6万方,同比增长4.32%,累计合同销售金额2390.3亿元,同比增长4.81%;累计销售均价15075.05元/平米,同比微涨0.48pct。3)位居行业TOP3:根据克而瑞数据统计,18年1-5月,公司累计销售面积及销售金额位于行业TOP3,保持稳定;第一梯队(TOP3房企)与第二梯队(第二梯队排头保利地产)差距在840多亿元左右。4)政策边际改善预期下,整体销售可期:1-5月份销售微增主要源于政策从严,公司根据市场节奏制定推盘,按照以往的经验测算,下半年一般推盘力度会加大。目前整体环境的大幅放松不大可能实现,但我们认为短期内预售证等的边际放松可期,公司有望把握住推盘节奏,销售增速仍可期待。

    销售微增,累计销售增速较稳定:1)8月销售额微增,较7月增速收窄29.19pct:18年8月,公司实现合同销售面积257.40万方,同比微降6.02%,环比下降16.10%;实现合同销售金额383.40亿元,同比微增3.51%,环比下降15.06%;8月销售额增速表现优于销售面积增速主要得益于当月销售均价的提升。8月销售均价14895元/平米,同比增长10.14%,环比增长1.24%(较上月提升181.94元/平米);2)累计销售增速较稳定,1-8月累计增速10.97%:18年1-8月份公司累计实现销售面积2599.6万方,同比增长8.71%(前值 10.62%),增速收窄1.91pct;累计合同销售金额3881.4亿元,同比增长10.99%(前值 11.85%),增速收窄0.86pct;累计销售均价14930元/平米,同比增长2.08pct(前值 1.12pct);累计销售均价基本持平与1-7月累计销售均价,略高于8月单月销售均价35元/平米。

    销售:1)6月销售增长超三成:18年6月,公司实现合同销售面积449.90万方,同比增长29.13%,环比增长60.85%;实现合同销售金额656.30亿元,同比增长33.58%,环比增长53.06%;销售均价14587.69元/平米,同比增长3.45%,环比下降4.85%(较上月收窄743.02元/平米);2)前6月销售量价齐增:18年1-6月份公司累计实现销售面积2035.5万方,同比增长8.94%(前值 4.32%),累计合同销售金额3046.6亿元,同比增长9.91%(前值 4.81%);累计销售均价14967.33元/平米,同比微涨0.89pct(前值 0.48pct);累计销售均价高于6月单月均价379.64元/平米(幅度为2.60pct)。在政策允许的范围内,公司也将坚持积极推盘的策略。

    拿地额/销售额34.29%,拿地相对平稳:公司18年5月新增土地项目21个,其中4个为物流地产项目;新增土地净占地面积162.30万方,计容建筑面积322.40万方,较上年同期分别增长71.02%、74.93%。5月新增土地总地价212.25亿元,同比增长66.35%;新增权益地价147.05亿元,同比增长78.22%;其中,权益拿地额/销售额占比为34.29%,拿地相对平稳。从拿地均价来看,5新增土地楼面价6583.37元/平米,考虑新增土地项目基本位于重庆、成都等核心城市或强三线城市,拿地成本总体可控。17个项目中,100%持有项目仅4个,其余均为合作项目,所持比例在8%-63%之间不等。按照目前销售均价15075.05元/平米的价格计算,5月新增货值486亿元,1-5月新增货值2467.56亿元;分别与5月销售额、1-5月累计销售额接近。

    8月拿地额/销售额42.88%,拿地均价/销售均价41.80%:公司18年8月新增土地项目25个,其中5个为物流地产项目,20个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积40.39万方,权益建筑面积24.95万方。新增土地项目中,土地净占地面积146.7万方,计容建筑面积356.1万方,较上年同期分别下降43.65%、36.48%,权益建筑面积261.2万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达73.35%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,8月新增项目中公司平均权益比例为73.35%(前值51.34%),权益拿地额/总价款为74.15%;从18年1-8月公布的数据看,1-8月累计权益拿地额/1-8月总土地价款比例为48.71%(前值52.32%)。50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为3:1;100%权益的项目:非100%权益的项目为1:1。8月新增土地总地价221.74亿元,同比下降55.78%;新增权益地价164.4亿元,同比下降45.42%;其中,8月权益拿地额/销售额占比为42.88%(前值56.35%),拿地力度较7月有所收缩,但仍强于1-8月平均拿地力度29.13%。从拿地均价来看,8月新增土地楼面价6226.82元/平米(同比-1.19%),权益楼面价6294.41元/平米;楼面价/销售均价为41.80%,成本可控,安全边际高。

    6月拿地额/销售额33.76%,新增项目平均权益比例64.25%:公司18年6月新增土地项目43个,其中4个为物流地产项目,39个项目为新增土地项目;物流地产项目总计增加占地面积37.96万方,权益建筑面积26.85万方。新增土地项目中,土地净占地面积336.30万方,计容建筑面积725万方,较上年同期分别增长148.74%、89.39%,权益建筑面积465.8万方,权益建筑面积/计容建筑面积比例达64.25%,即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例,6月新增项目中公司平均权益比例为64.25%,50%以上权益的项目(含50%):50%以下权益的项目为10/3;100%权益的项目:非100%权益的项目为3/10。6月新增土地总地价341.26亿元,同比增长74.34%;新增权益地价221.57亿元,同比增长53.97%;其中,权益拿地额/6月销售额占比为33.76%(前值34.29%),拿地相对平稳。从拿地均价来看,6新增土地楼面价4707.06元/平米(同比-7.95%),权益楼面价4756.76元/平米。从新增项目的地区分布来看,新增土地项目基本位于浙江东部等核心城市二线城市或强三线城市,拿地成本优势显著。

    投资建议:我们看好公司诸如“轨道 物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS 为2.88、3.15、3.58,维持“买入-A”评级,6个月目标价39元。

    投资建议:公司近期我们看好公司诸如“轨道 物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.13、3.52,维持“买入-A”评级,6个月目标价30元。

    投资建议:我们看好公司诸如“轨道 物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景;看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18年业绩继续稳步增长;预计公司18-20年公司EPS为2.88、3.15、3.58,维持“买入-A”评级,6个月目标价33元。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期。

    风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期

    风险提示:房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期

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